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直擊降準之后的北京樓市:新房淡定二手房降溫 剛需剛改心動

發布時間:2019-09-19  來源:北京商報

  房地產市場的持續下行,最新發布的降準政策也未能成為房企的救命稻草,當降準遇上中秋,北京樓市的火熱并未如期而至。北京商報記者近期調查發現,與之前炒作“春天來了”伺機趁勢營銷不同,此次降準政策發布后,大部分開發商保持淡定,北京和環京新房市場并無大的變化;而二手房市場還有降溫現象,我愛我家研究院數據顯示,截至9月16日,9月北京二手房網簽4827套,較去年同期下降52.69%,并沒有因降準而有所提振。但不得不提的是,此次央行降準雖沒能對北京樓市帶來過多利好影響,卻在一定程度上提振了購房者信心,部分剛需、剛改購房群體開始考慮入市。

  新房:銷售看淡降準

  在今年的中秋節前夕,央行再次宣布降準,但這份中秋禮包對于房地產而言,卻難改此前已經形成的降溫局面。

  在北京,北京商報記者走訪發現,與此前炒作“春天來了”,伺機趁勢營銷不同,樓盤銷售人員在向購房者進行項目推介時,均未提及降準這一所謂購房“紅利”。

  “央行降準對于目前市場而言,并未帶來多大影響,而且對于資金銀行管得越來越嚴,首付不變,現在這個市場不是降準能刺激出來的。” 包括萬科城市之光·東望、中海·寰宇天下、華潤·未來城市等多家現場銷售人員均向北京商報記者直言,不只不向客戶聊這個,營銷圈子內部也看得很淡,這一曾經被屢次炒作不爽的購房“紅利”當下如同“雞肋”一般。

  盡管銷售人員對降準釋放的利好很淡定,但在中秋節北京商報記者走訪一月前踩盤的同一批項目時發現,看房客有明顯的增加。“還是小長假的因素多一些,現在開發商都很拼,售樓處建的要么跟游樂園似的,要么就跟咖啡館一樣,看房的同時也當休息了。”

  上述多個項目銷售人員一致判斷,到訪客戶的增加與降準的利好并沒有太大的關系。

  與北京城區的項目類似,環京地區樓市在中秋假期期間,也迎來不少看房客群,相同的是,央行降準“紅利”在這些“18線”市場也未能得到體現。

  “如果非要說此次降準能為房地產帶來哪些利好影響,就是降準對剛需的心理有影響,覺得不得不買趕緊買,可能會釋放一部分,另外就是投資的擔心手里的錢不值錢,將房地產與黃金畫等號此外,降準以后,會刺激銀行增加對個人貸款的發放力度,購房客群量會有所增長。”固安孔雀城一位銷售人員直言。

  似乎過去的經驗在告訴我們,只要降準,總能在一定程度上給房地產市場帶來利好。但業內人士認為,在“房住不炒”的大背景下,房地產調控加碼不斷,相應的房地產投資屬性被不斷弱化,以投資為出發點的購房者將會越來越謹慎,觀望情緒趨濃。

  “監管層面持續收緊,降準資金很難流入房地產市場。”中原地產首席分析師張大偉也認為,只要信貸政策不出現明顯變動,其他政策的調整對樓市影響非常有限。整體來看,今年的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多,但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。

  事實上,降準這一“紅利”對房地產市場的影響在數據端也可見一二:據我愛我家研究院數據顯示,截至9月16日,9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有產權房)成交1557套,環比上月同期下降7.92%,與去年同期相比下降6.93%;共有產權房成交746套,環比上月同期增長284.54%,但仍較去年同期下降40.75%。我愛我家研究院方面表示,就目前的數據來看,降準并未對北京新房市場產生大的影響,9月上半月增長較多的只有共有產權房,但這主要與供應及政策有關。

  二手房:成交不增反降

  與新房市場類似,央行降準的刺激,在二手房市場也反應平平。

  以往的經驗是,降準政策出臺后,二手房市場最直接的表現就是房源成交周期縮短、掛牌價格調高等。

  此次的情況并非如此,北京商報記者從多家中介門店了解到,受市場遇冷影響,近期北京二手房掛牌均價持續走低,雖然降幅很小,大概單價在一兩百元左右,但下滑趨勢日漸顯現。

  鏈家和平里地區的一位中介人員向北京商報記者表示,最近一周北京二手房市場并沒有太大波動,降準消息出來后,來看房的客戶數量也與之前沒有太大差別。“金九銀十”一般是房地產市場的活躍期,但受嚴格調控政策的影響,這一概念在今年并沒有得到體現。“按照目前的情況來看,今年的房子是越來越難賣,二手房市場很難繼續沖高,達到往年的銷售成績。”該中介人員進一步表示。

  同區域的我愛我家中介人員則向北京商報記者透露,降準消息出來后,也有一小部分業主表達了想“提價”的需求,但從整體來說,目前房價沒有大幅上揚的趨勢,更多的是“吃老本”,以穩為主。

  近期北京二手房成交量并不理想,據我愛我家研究院數據顯示,截至9月16日,9月北京二手住網簽4827套,較上月同期的6232套下降22.54%,較去年同期的10203套下降52.69%,網簽量下降幅度明顯。

  對于下一階段的北京樓市走向,我愛我家研究院方面表示,雖然降準后資金仍有流向房地產的動力,這會與政策產生一定的沖突、博弈,但今年國家對資金向房地產流動的渠道是嚴防死守,當前的房地產調控形勢依然是從嚴趨緊,北京作為首都更是市場焦點,因此未來一段時間里北京樓市很難有大的回溫,無論是新房還是二手房、市場偏向低位企穩,這種情況或許要到明年春節后才能有所改變。

  近兩年來,央行降準的思路基本一致,其核心就是為實體經濟減壓,定向支持中小微企業,穩定經濟發展,同時避免資金流向房地產,促進經濟脫虛向實,這與當前國家的整體經濟形勢以及國際經濟形勢大有關系。

  購房者:剛需“候場”

  與銷售們的淡定不同,剛需購房者對于降準還是有反應的。

  35歲的許偉在這個中秋節終于出手花了300萬元在大興買下了自己在北京的第一套房,這個購房計劃她足足醞釀了兩年。“市場一直不好,總覺得可以等等,說不定還會降。”然而降準的消息釋放后,許偉變得不再淡定。“可能市場還會降,但到時候有沒有談判的空間就不知道了。”許偉透露,沒貸過款、沒買過房,家里給的首付款也比較充足,這讓自己成為了開發商眼里的“優質客戶”,談下來的折扣點也比較客觀。

  “當下,剛需客群應當把握住最后的時間窗口,對看好的樓盤及時出手,加速辦理前期首付、簽約、申貸等流程手續,最大化降低置業成本上升的可能性。”合碩機構首席分析師郭毅認為,在“房住不炒”、“因城施策”的調控綱領下,凡是樓市過熱的城市,購房者很可能將在10月8日后面臨“懲罰性”高利率。如果現在還沒有選到適合的地產項目,那么可以考慮壓縮單套總價,通過提高首付比例、減少貸款金額的方式控制購房成本,這對于剛需客群而言尤為重要。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示,從今年房價調整來看,實際效果還是比較明顯的,各地也開始有了降價現象。但是盲目降價也容易引起市場的恐慌,而且降價中如果剛需購房者因為各種制約而不入市,那么市場交易蕭條對于經濟穩定也是不利的。

  在嚴躍進看來,正常的購房需求,包括剛需和改善型需求,其實還是需要通過貨幣政策來進行刺激的,這是很合理的消費需求。所以后續的樓市調控基調或會有小幅調整,過去對于“房住不炒”的理解,其實是希望通過降低房價來實現“房住不炒”的效應,但后續其實更需要強化對交易秩序的管控,進而落實“房住不炒”的導向。

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